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          如何做別墅改造才是合法的?
          來源:www.2010qq.com 發布時間:2021/3/25 11:46:15
          別墅改造辦理了《房地產權證》之后,就是別墅的所有權人。別墅花園的占地面積擁有土地使用權利的,是可以改造或重建,但必須要先到規劃部門辦理審批手續。
          別墅改造或重建先要征得鄰居同意,這里說的征得鄰居同意。就是影響鄰居的權利,如房隔距、景觀視線、采光...等權利。建議在去規劃部門審批前,征求一下鄰居意見。
          別墅價值體現不單是按每棟建筑面積,價格差關鍵是容積率大小,如:容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅,每平方米價格要高出一倍左右。
          最不可理解的有些別墅業主只單一貪圖面積,非要把2層或3層的別墅改造搞成4層的洋房;或犧牲容積率的代價,不把別墅改建成普通洋房的決心誓不罷“修”。不但降低了自己的住宅品質及價值,而且一但今后再想把洋房改建回別墅,就算是有錢有權,國家政策放在那里,規劃部門誰也不敢去審批。所以,把別墅定義搞清楚就知道了。
          國土資源部對別墅的定義:是指獨門獨戶獨院,兩至三層樓形式;占地面積又相當大,容積率又非常低。
          別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式,帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅,如:“四層單棟洋房”、“雙拼、聯排排屋”、“疊加小高層”都是高 檔住宅,也叫排屋、洋房,不屬于別墅。
          排屋有公攤面積,中間有共體墻。別墅是沒有公攤面積的,別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權面積的。
          別墅的買賣雙方合同一般都有注明:
          1、本商品房戶型為:別墅;
          2、獨立別墅所屬地塊(包括別墅占地)占地面積???平方米。
          容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如,在1萬平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。

          規劃對低密度住宅的大體標準概念,高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;別墅(Villa)容積率不大于0.35。

          別墅改造

          2006年5月31日,國土資源部發布通知,“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續,并對別墅進行全 面清理?!蓖瑫r明確,聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍,而被劃入高 檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺,政府對市場供應量的控制必將引發別墅(Villa)在售項目的價格高漲。
          自停批別墅用地的政策出臺以來,土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅,更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生,決定了別墅產品相對其它住宅產品而言,更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品,在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下,高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺,使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區,高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
          中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了,以前拿了土地還沒開發的,已沒有了。目前因不能開發別墅項目,也只能開發排屋、洋房類的高 檔住宅。 所以,把別墅定義搞清楚就知道了。
          現在有開發商采用外觀以別墅整體設計的2套雙拼,賣給客戶后再改成1套別墅,來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼,整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率,這個方法也很不錯,但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
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